Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[EzgiLera]

@cnpist, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera biz de ev alirken emlakcimiz bizden yuksek fiyat oldugunu , fiyat arttirmak ister misiniz demisti, biz de cuzi miktarda arttirarak almistik. Kendi emlakciniz verilen fiyati bilmiyor sadece karsi emlakci sizden daha iyi teklif var diyor.Bu durum soyle,emlakci komisyonunu satici odedigi icin bunlari fiyata yukluyor ayrica bir senelik home warranty oluyor, open house yapmis ise bunlari fiyata ekliyor vs. Saticinin minimum rakami onemli.

Bizim emlakçımız da şöyle bir bilgi vermişti, alıcı olarak istediğiniz her şeyi evin fiyatına eklettirip mortgage ile ödeyebiliyorsunuz. Yani ev için %3 peşinat vereceksiniz diyelim ve cebinizden çıkacak minimum peşin parayla ev almak istiyorsunuz. Dolayısıyla tüm closing costları satıcı ile anlaşıp ev fiyatına ekliyorsunuz. Normalde 300bin olan ev fiyatına 15bin closing cost çıkıyor diyelim, siz de %3 ile 9bin ödeyeceksiniz peşinat, toplamda 24bin dolar hazır cebinizde olması lazım. Ama satıcıya tüm masraflar sana ait, ben 320bin teklif ediyorum dediğinizde closing cost ödemiyorsunuz ekstradan ve %3 peşinat ile o an cebinizden çıkan sadece $9600 oluyor. Tabi bu şekilde totalde ödediğiniz ve aylık taksitleriniz yükselmiş oluyor ama nakit paranız cebinizde kalıyor ve 30 senede Ödemiş oluyorsunuz masrafları.

[cnpist]

@EzgiLera faiz yukse ise de sonra refinance :) . Bir de bizim emlakci , egerki loan firmasina giderseniz sizin icin en iyi loan icin basvuruyorlar bunu da bircok firmadan yapiyorlar lakin bundan korkmayin, cok fazla basvuru olunca sistem bunun ev almak icin oldugunu anliyor ve bir hard inquiry olarak algiliyor , bu konuda merak etmeyin demisti. Bunun da bir suresi var, ya 30 ya 45 gun icin da baska inquiry olmamasi sanirim. Burada nakiti degerlendirmek, en az kapora vermek kiymetli, elde ne kadar para kalirsa o kadar iyi diye bakiliyor

[EzgiLera]

@cnpist, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera faiz yukse ise de sonra refinance :) . Bir de bizim emlakci , egerki loan firmasina giderseniz sizin icin en iyi loan icin basvuruyorlar bunu da bircok firmadan yapiyorlar lakin bundan korkmayin, cok fazla basvuru olunca sistem bunun ev almak icin oldugunu anliyor ve bir hard inquiry olarak algiliyor , bu konuda merak etmeyin demisti. Bunun da bir suresi var, ya 30 ya 45 gun icin da baska inquiry olmamasi sanirim. Burada nakiti degerlendirmek, en az kapora vermek kiymetli, elde ne kadar para kalirsa o kadar iyi diye bakiliyor

Date the rate, marry the house.

Bu durumlar için söyledikleri söz :)

[AE123]

@EzgiLera , verdiginiz bilgiler icin tekrardan cok tesekkur ederim. Pazartesi teklif verdik Sali gunu oglen teklifiniz reddedildi baska bir teklif kabul edildi diye emlakcim haber verdi sonra dun tekrardan ilk alici bir takim problemlerden oturu evden vazgecti ilgilenir misiniz diye geri haber geldi :) Cidden cok ilginc ve bir o kadarda stresli bir surec ama ev alan herkes zannedersem benzer durumlari yasiyor. Simdi tekrardan 1 2 loan firmasi ve lokal credit union ile gorusup haftabasi teklif iletecegim bakalim nasibimizde varsa olucak olmazsa kismet deyip bir sonraki maca bakicaz.

Yakin zamanda mortgage alan arkadaslar hangi orandan aldiklarini yazabilirlerse cok memnun olurum, herkesin durumu sartlari farkli ama su an son 15 ayin en dusuk faiz seviyeleri var deniyor , oranlar 6% civarina indi deniyor ama cok ilginc bir sekilde ideal sartlari sagladigimi dusunmeme ragmen 7.3% gibi bir oran aldim. Refinance tabikide bir secenek ilerisi icin ama hem vakit hem de diger masraflari dusununce ilk etaptan alabildigin en iyi orani alip devam etmek en ideali gibi duruyor gerci o esnada da begendiginiz evi kacirma ihtimali var ama dedigim gibi biraz nasip kismet ev alma isi Amerikada.

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera , verdiginiz bilgiler icin tekrardan cok tesekkur ederim. Pazartesi teklif verdik Sali gunu oglen teklifiniz reddedildi baska bir teklif kabul edildi diye emlakcim haber verdi sonra dun tekrardan ilk alici bir takim problemlerden oturu evden vazgecti ilgilenir misiniz diye geri haber geldi :) Cidden cok ilginc ve bir o kadarda stresli bir surec ama ev alan herkes zannedersem benzer durumlari yasiyor. Simdi tekrardan 1 2 loan firmasi ve lokal credit union ile gorusup haftabasi teklif iletecegim bakalim nasibimizde varsa olucak olmazsa kismet deyip bir sonraki maca bakicaz.

Yakin zamanda mortgage alan arkadaslar hangi orandan aldiklarini yazabilirlerse cok memnun olurum, herkesin durumu sartlari farkli ama su an son 15 ayin en dusuk faiz seviyeleri var deniyor , oranlar 6% civarina indi deniyor ama cok ilginc bir sekilde ideal sartlari sagladigimi dusunmeme ragmen 7.3% gibi bir oran aldim. Refinance tabikide bir secenek ilerisi icin ama hem vakit hem de diger masraflari dusununce ilk etaptan alabildigin en iyi orani alip devam etmek en ideali gibi duruyor gerci o esnada da begendiginiz evi kacirma ihtimali var ama dedigim gibi biraz nasip kismet ev alma isi Amerikada.

Bence önce diğer kişinin evden neden vazgeçtiğini öğrenin önce. Eve inspection yaptırmış ve ondan dolayı vazgeçmişse inspection raporunu sizinle paylaşıp paylaşamayacağını öğrenin. Ama kişisel bir sebepse dediğim gibi aralık olarak bir teklif verebilirsiniz.

Biz de daha önce bir eve baktığımızda temelinde sorun vardı evin. Daha önce inspection yapılmıştı eve ve emlakçımız bizimle o raporu paylaştı. Biz teklif vermedik o rapordan sonra.

[EzgiLera]

Kendisi bu işin profesyoneli olmadığı halde kendi tecrübelerini ve süreçleri çok güzel anlatmış. Mükemmel tavsiyeler var. Ev almayı düşünen, ev alım sürecinde olan herkesin izlemesi lazım:

https://www.youtube.com/watch?v=m2CENYZOb_c

[hasbelkader]

En sonunda ev alma işini hallettim. Çok şanslıydım. Bütçem iyiydi ama bu piyasada bu kadar güzel bir ev alabileceğimi sanmıyordum. İlk mortgage taksidini de ödedim. Darısı ev almak isteyen lerin başına

[MySea]

@hasbelkader Tebrikler, hayirli olsun! Gule gule yasayin yeni evinizde.

[hasbelkader]

@MySea teşekkür ederim 🙏

[deebee]

Merhaba, sonunda biz de kendi evini alanlar kervanına katıldık. Temmuz sonu itibariyle evin kapanışını tamamlayarak göçmenlik sürecimizde yeni bir adımı daha başarıyla tamamlamış olduk.

Ev almak için mortgage sisteminin en önemli aşaması olan 2 yıl kesintisiz W2 ile çalışma şartını tamamladıktan bir süre sonra ev bakmaya başladık. Birkaç evi beğendik ancak kira kontratımızın bitmesine 6 aydan fazla olması ve süre bitiminden erken ayrılma masrafının da beklediğimizden fazla olması sebebiyle sürecimizi 3 ay daha ertelemiştik.

Amacımız hem mortgage faizini düşükten almak hem de yeni ev sahibi olmak olduğu için, yeni yapılan bir ev almaktı ve istediğimiz gibi de oldu. Şansımıza DFW bölgesi hızlı büyüdüğü için çokça yeni inşaat vardı ve biz de inşaat şirketinin kendi özel fırsatlarından yararlanabilmek için (örneğin; mortgage faiz oranları aylık %7 iken builderdan ev aldığınızda faiz oranları %3.5 ile 5 arasında değişiyordu) Amerika’nın en büyük builderlarından olan D R Horton ve Lennar’a yöneldik.

Beğendiğimiz ev için biraz pazarlık yapıp, fiyatta anlaştıktan sonra mortgage başvuru sürecimizi başlattık. İki seçenek üzerinde yoğunlaştık ya %20 peşin verip %4.99 faiz ile conventional mortgage alacaktık ya da ilk kez ev alanlar için %3,5 peşinat ile %3,99 faiz ile FHA mortgage alacaktık. ikisinin de avantajları ve dezavantajları vardı, örneğin conventionalın en önemli avantajı PMI denilen aylık $200 civarında olan sigortanın olmaması iken, FHA’in avantajı ise hem faizinin düşük olması hem de %3,5 peşinatla alınabilmesiydi böylece naktimizi elimizde tutabilecektik.

Başvurumuzu FHA üzerinden ilerletmeye karar verdik, yaklaşık 1 aylık başvuru süreci boyunca çokça evrak sağladık, taleplerini karşıladık ve sonunda onayımızı aldık. Onayımızın ardından evimizin kapanışını gerçekleştirdik.

Son olarak, bazı eyaletlerde olan homestead exemption’dan bahsetmek isterim. Texasta ilk kez ev sahibi olanlar için bir vergi muafiyeti olan homestead exemption, 2025 yılı içinde ev alanlara 140 bin USD’lik muafiyet sağlıyor. Yani aldığınız evin 140 bin USD’lik tutarı ev vergisinden muaf. Bu muafiyeti takip eden yılın Nisan ayına kadar bağlı bulunduğunuz County’ye başvurarak kullanabiliyorsunuz.

Amerikan rüyasına dahil olmaya adım adım devam ettiğimiz göçmenlik sürecimizde, isteyen herkesin de hayallerine kavuşmasını dilerim…

[Serapp]

@deebee Çok sevindim. Yeni evinizde sağlık ve huzurla güle güle oturun 🏠🙏🧿

[deebee]

@Serapp, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@deebee Çok sevindim. Yeni evinizde sağlık ve huzurla güle güle oturun 🏠🙏🧿

Teşekkürler Serap Hanım, daha iyileri oğlunuza ve size nasip olur dilerim 🙏🏻

[finalhope]

@deebee tebrik ederim, hayırlı olsun. Sağlıkla oturun.

Süre olarak 20-25 yıl kadar mı? Diyelim ki 1000 birim fiyata anlaştık ve evi satın alacağız. 20 yıl ödemesi olunca (240 ay eder) sizin %3,99 oranına göre aylık kaç birim ödeme oluyor (bu ödeme sabit oluyor değil mi?) ya da toplamda kaç birim ödeme yapmış oluyoruz?

[smartcells]

@deebee, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

Merhaba, sonunda biz de kendi evini alanlar kervanına katıldık. Temmuz sonu itibariyle evin kapanışını tamamlayarak göçmenlik sürecimizde yeni bir adımı daha başarıyla tamamlamış olduk.

Hayirli ugurlu olsun, gule gule oturun.
Buraya kuvvetli baglar olusturup yerlesik olmak icin cok onmeli bir asamayi tamamladiniz.

[deebee]

@smartcells teşekkürler, daha iyileri size olsun. İlk geldiğimizde kiralık ev vermiyorlardı :)

[deebee]

@finalhope, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@deebee tebrik ederim, hayırlı olsun. Sağlıkla oturun.

Süre olarak 20-25 yıl kadar mı? Diyelim ki 1000 birim fiyata anlaştık ve evi satın alacağız. 20 yıl ödemesi olunca (240 ay eder) sizin %3,99 oranına göre aylık kaç birim ödeme oluyor (bu ödeme sabit oluyor değil mi?) ya da toplamda kaç birim ödeme yapmış oluyoruz?

Merhaba, bizim mortgage 30 yıllık. Hesaplamalarda değişken çok oluyor, internette mortgage hesaplama toolları var. Ordan faiz oranı ve yılı girerek hesaplama yapabilirsiniz. Ödeme sabit olmuyor, PMI ve ev vergisi arttığı için yıllık artışlar olabiliyor.

[serel]

@deebee hayırlı uğurlu olsun sağlıkla huzurla oturmak nasip olsun inşallah :slightly_smiling_face:

[EzgiLera]

@finalhope, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@deebee tebrik ederim, hayırlı olsun. Sağlıkla oturun.

Süre olarak 20-25 yıl kadar mı? Diyelim ki 1000 birim fiyata anlaştık ve evi satın alacağız. 20 yıl ödemesi olunca (240 ay eder) sizin %3,99 oranına göre aylık kaç birim ödeme oluyor (bu ödeme sabit oluyor değil mi?) ya da toplamda kaç birim ödeme yapmış oluyoruz?

PMI ve tax ile ilgili @deebee nin söylediklerine şunları da eklemek isterim, aslında mortgage evet sabit.

Türkiye’den farklı olarak emlak vergisini aylık olarak bankaya ödüyorsunuz ve banka sizin adınıza 6 ayda bir emlak vergisini ödüyor. Vergi oranları hem eyaletten eyalete hem de evin değerlemesine göre değişebiliyor. Evin değeri düştüyse az, yükseldiyse çok para çıkabiliyor. Banka her sene önümüzdeki sene için tahminleme yaparak parayı alıyor sizden.

Pandemi zamanında ev fiyatlarının yükselmesiyle evini satmak zorunda kalan birçok kişi bu yüzden sattı. Normalde $1500 ödedikleri aylık taksit bir anda $3000lere yükselenler oldu evlerin fiyatlarının ve dolayısıyla emlak vergilerinin aşırı yükselmesiyle.

Eğer %30 ve üzeri bir peşinat verirseniz emlak vergisini bankaya aylık ödemek zorunda değilsiniz, aynı bankanın yaptığı gibi 6 ayda bir kendiniz ödeyebilirsiniz ancak %30 üzerinde bir sahipliğiniz olana kadar bankaya ödemek zorunlu. Sonrasında isterseniz yine bankaya ödemeye devam edebilirsiniz.

PMI ise %20 peşinat verdiğinizde yapmak zorunda değilsiniz ancak o da kredi aldığınız kuruluşa göre değişebilir. Kimi %5 peşinat için bile PMI istemeyebilir. PMI ödüyor olsanız bile ev sahipliğiniz %20yi geçtikten sonra başvuru yapıp PMI iptal ettirebilirsiniz. Kredinin %20sini ödemiş olmanıza gerek yok bunun için. Örneğin 100 birimlik evi %5 peşinat ile aldınız. Evin fiyatı 150 birim olduğunda bankanın borcu sabit olduğu için sizin sahipliğiniz yaklaşık %35lere yükselmiş oluyor.

Aylık taksitlerde bir diğer değişken ise sigorta. Son taksiti ödeyene kadar ev sizin değil, bankanın. Ve banka eve sigorta yaptırmayı zorunlu kılıyor. Seneden seneye sigorta fiyatları da artıyor azalıyor ama genelde artıyor. Bu da aylık taksitlerinizi etkiliyor. Bazı bankalar sigortayı kendileri yapıp primlerini size ödetiyorlar, bazıları siz sigortayı yapıp bize poliçe gönderin diyorlar.

Kısaca ödediğiniz kredi taksiti 30 yıl değişmiyor ama aylık taksitleriniz diğer etkenler yüzünden değişken.

[EzgiLera]

@deebee Güle güle heeep mutlu günlerde oturun 🤩🤩

Bunca zamandan sonra artık gerçekten yerleşip kök salma vakti. Tam zamanında aldınız evi bence. Aldığınız oranlar da çok iyi.

[btek14]

@EzgiLera cidden muthis bir entry olmus. su an ev alma surecindeyiz ve foruma detaylari yazmak icin yazma niyetim var ama daha ben kendi durumumu kavrayamadim, bunu foruma nasil aktaricam bilemiyorum :)

Degisen vergiler, insurance, pmi, condo fee vs derken ozet olarak belirli bir deger bandinda odemeler yapacagiz gibi gozukuyor bakalim. daha onceden bahsedilmis olabilir ama ben bir detay verebilirim kendi surecimle ilgili. evi almadan once detayli bir inspection yapiliyor eve ve olan tum eksiklikler belirleniyor, bizde hvac unitesinin omrunun sonuna gelmesi sebebiyle seller credit aldik saticidan yani ev fiyatinda dusme degil ama closing costta degisim oldu.

biz Virginia'da yasiyoruz ve burada ev alirken bize online bir egitim zorunlu tutuldu, linkini asagiya birakiyorum.

https://www.fanniemae.com/education

sureci online olarak ozetleyen guzen bir egitim aslinda, meraki olanlar inceleyebilir. ev turleri, mortgage cesitleri, yapilmasi gerekenler vs guzelce anlatiliyor ve isterseniz sonunda online sertifika alabiliyorsunuz.