Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[MySea]

Mortgage kredisini verecek olan finans kurumu, dogal olarak, krediyi verecegi kisinin bunu odeyebilme kapasitesine yeterliligini inceler.

Bunun en onemli gostergeleri kredi skoru, duzenli bir is ve hane gelir duzeyi. Ulkede bulunma statusu biraz daha geriden gelir. Cunku kacaklar bile diger sartlari yerine getirebilirlerse, ev alabilirler. Ki alanlar da cevremizde mevcut.

Bu gunlerde ABD genelinde, mortgage faizlerinin dusuk seviyelerde olmasindan dolayi ve covid faktorunun de etkisi nedeniyle (bina imalat malzemelerinin fiyatlarinin yukselmesi yuzunden yeni konut yapma ivmesinin cok yavaslamasi), evler satin almak icin buyuk bir talep patlamasi var. Bunun sonucu olarak, ev fiyatlari normalden cok daha fazla yukselmis durumda. Yani ev almak icin iyi bir zamanlama degil.

[AE123]

Merhaba @MySea,

Ev almak için iyi bir süreç değil demişsiniz, bende aslında dediğinize katılıyorum. Daha önceden çalıştığım emlakçım pandemi dönemi nedeniyle ev yapılmadığı ve malzeme fiyatlarına çok fazla zam geldiğinden, hem yeni hem eski fiyatlarının yuzde 20 30 arttığını iletti. Söylediği şu an alıcıların lehine sadece düşük faiz oranlarının olduğu. Kendimde takip ettiğim kadarıyla geçen sene base fiyatı sıfır olarak $270 bin olan evler şu an $320 - $330 bine fırlamış durumda hatta yeni ev yapan inşaat firmaları daha önceden yapılan bir çok modeli yapmıyor gibi.

Peki sizce bu durumun normale dönmesi ne kadar zaman alır veya durum alıcı lehine gelişir mi? Açıkcası ben fiyatların tekrardan ineceğine çok inanmıyorum, yeni evler yapılsada ilerleyen zamanda sanki fiyatlar düşmeyecekmiş gibi geliyor.

İkinci bir sorum da şu olacak, malum Amerika'ya geldikten sonra kurumsal - sabit gelir edinilen iş bulma süreci bazen aylar - seneler alabiliyor. 1 2 sene örneğin Amazon Flex - Uber vs. tarzı geçici işler yaparken mortgage alabilme ihtimali olur mu , örneğin 20% down payment yapma durumu olursa ? Yoksa direk sabit gelir olmadığı için bu işlerde mortgage onaylanmama durumu mu olur?

[MySea]

@AE123 Ben bu yil icinde ev fiyatlarinda bir dusus beklemiyorum. Cunku hala pandemi etkisi ozellikle uretim ve imalat sektorunde devam ediyor. ABD Eylul ile beraber tamamen normallesmeye donmeyi planliyor. Bu durumda, mortgage faiz oranlari yavas yavas yukselmeye baslayacaktir. Onun etkisi de talebi biraz azaltacaktir. Yani 2021 sonrasi fiyatlar normale donebilir.

Zaten stimulus paketlerin etkisi ve yine uretim/logistikde yasanan sorunlarla birlikte enflasyon orani yukari cikmaya basladi. FED bir sekilde buna mudahale edecektir. Yani faizleri arttiracaktir. Onemli olan ne zaman bunu yapacak!!!

Mortgage sirketleri ve bankalar genel olarak sizin odeyebilme kapasitenize bakarlar. Kredi skoru, sabit bir gelir, diger borclanmalar en onemli faktorler. Aylik belirli bir gelir gosterebilirseniz, sorun cikmaz diye dusunuyorum.

[AE123]

@MySea , cevabınız için teşekkür ederim.

Ev fiyatları ciddi anlamda uçtu gitti, ev almayı düşünenlere şu zamanda kolay gelsin. Umarım belirttiğiniz gibi faizler belki biraz yükselirse ev fiyatları geri gelir. Normalde kişisel gözlemim senelik yüzde 10% gibi mülkler genel anlamda değerlenirdi ama pandemi sonrası kontrolsüz direk %20 - %25 arasında değer artışları oldu.

[kundekari]

Biz de ev alma surecindeyiz yaklasik 6 aydir. 4 teklifimiz geri cevrildi, biri 30 bin $ ustu teklif olmasina ragmen. Bu hafta bir teklif daha yapacagiz. ben de kisa vadede bir dusus beklemiyorum, ozellikle enflasyon ve sektorel sorunlar birlesince pek olasi gorunmuyor. Ayrica faizlerde de bir miktar yukari yonlu degisim var.

[MySea]

@AE123 Evet dogru. $200k lik evler $250-270k araliginda satiliyorlar.

Is yerinden bir arkadasim anlatti. Yasadigi sokagin sonundaki ev satilikmis. Normalde $250k civari olmasi gerekirken, $350k den satisa cikartmislar. Haftasonu 2 gun boyunca evin oldugu sokakta sagli sollu tum yol uzerinde arabalar park halindeymis. Once birisi parti veriyor sanmis. Sonra farketmis ki insanlar surekli olarak eve bakmaya, evi gezmeye geliyorlarmis. 2 hafta icinde satilmis. O derece yani, cok fazla talep var.

[MySea]

Bugun Mayis ayi enflasyon verileri aciklandi. 5% cikti. Beklenti 4.7% idi. Hep dis minnaklarin oyunu bunlar :P

[Eski Kullanıcı 029]

@MySea TÜİK hesaplasa 2.5% altı garanti.

[cnpist]

Yatirim amacli olarak yasadiginiz eyaletten baska bir eyalette ev satin almak mantikli mi ? Vergiler o zaman nasil olur , bilgisi olan var mi ? Tesekkurler

[MySea]

@cnpist Property tax konusunda evi alacaginiz eyaletteki ve hatta countydeki vergi kurallarini arastirmaniz gerecek.

[cnpist]

@MySea tesekkurler

[charmysea]

Merhabalar , Florida da apartman dairesi satın almak istiyoruz.banka örneğin 200000 dolar kredi veriyor diyelim dairede 200000 dolar olsun bu down paymnt tutarı bu paradan düşebiliyor muyuz ? Diğer bi sorum da bu örnek olarak 200000 dolarlık evin ekstra giderleri ne kadar oluyor yani tapunun komple elime geçmesi süresinde ekstralar ne kadar olur ortalama.Daire yeni çok eski olmamak kaydıyla mortgge hariç ekstra aylık ne ödemelerim oluyor.İlk evimiz olacağı için hiç bilgimiz yok yardımcı olabilir seniz sevinirim .Teşekkürler

[kundekari]

@charmysea down payment sizin koydugunuz cash tutar. siz oncelikle odeyebileceginiz down paymenti belirliyorsunuz sonra kredi hesaplaniyor. yani krediye dahil degil. bunlarin disinda bir de closing cost var o da evine gore degisiyor; icerisinde evin 1 yillik vergisi lander ucretleri vs var. 200.000 lik bir ev icin asagi yukari 7-8 k olur diye dusunuyorum. landerla gorustugunuz zaman vereceginiz teklif icin bir breakdown isteyin tum masraflari gosteren bir dokum vereceklerdir.

[charmysea]

Teşekkürler bir sorum da şu şimdi banka down payment yüzde 5 olacak şekilde kredi veriyor bize mail atmış.Bu yüzde 5lik down payment ev sahibi için mi önem arzediyor yoksa bankanın bana bu krediyi vermesi için yüzde 5 lik down payment tutarının bende cash olması gerekiyor.Genelde yüzde 20 falan diyorlar çünkü down payment için ama banka bana yüzde 5lik vereceği şekilde kredi Proforması yolladı.tam bilmediğim için bunu da cvplarsanız çok sevinirim 🙏

[MySea]

@charmysea Ev sahibi zaten satis islemi yapilinca, bankadan evin bedelini alacak. 5% down payment bankaya olan mortgage kredi borcunuzdan dusulecek, yani $200k yerine $190k borclanmis olacaksiniz.

Closing cost olayi yukarida aciklanmis. Aylik mortgage payments disinda normal utility bills olur yani elektrik, su, gas falan. Eger HOA varsa, o olabilir. Birde cop icin aidat olur. Ayrica yillik sewer bill gelir.

Ev sigortasi ve property tax, escrow accounttan banka tarafindan odenir. Sizin aylik mortgage paymentslara bunlarda eklenir.

Tum bu detaylari emlakciniz ve banka yetkilisinin size yazili sekilde vermesi gerekir. Closing yapmadan once. Vermezlerse, sorun isteyin.

[kundekari]

@charmysea %3 minimum down payment odemeniz gerekiyor. bunu %0'a ceken bazi eyalet programlari var ama ekseriyeti %3 ve yukarisi. %20 down payment koyarsaniz PMI (sigorta) odemezsiniz. bkz; https://www.investopedia.com/ask/answers/09/pmi.asp
eger daha az koyarsaniz toplam odemeniz %20ye ulasana kadar bu sigortayi odemeye devam edersiniz. Ev almayi dusundugunuz county/state'in first time home buyer egitimleri muhakkak vardir. incelemenizi ve eyalet yardimi var mi diye sormanizi tavsiye ederim.

[AE123]

Benimde bir sorum var PMI ile ilgili, örneğin almak istediğimiz ev $400K , yaklaşık olarak PMI tutarı ne olur, bununda bir yüzdesi var mı hesaplamak için?

İkinci bir soruda sizce 20% down payment yapmak mantıklı mıdır yoksa nakit paranın kenarda durması adına yüzde 10 - 15 vs. koyup PMI ödemek mi mantıklıdır?

[MySea]

@AE123 Genel olarak, yillik bazda PMI sizin mortgage loanin 0.5% ile 2% arasinda bir miktara denk gelir. Bankaya PMI oranini sormaniz lazim. Sizin kredi skorunuza gore ve odeyeceginiz down payment miktarina gore degisir. Yani $200k lik bir ev icin, yillik $1k ile $4k arasinda bir miktar olabilir. Bunu loan alacaginiz banka ile konusup ogrenmeniz gerekir.

[hadi-BE]

AMERİKAN RÜYASININ SONU MU?

ABD'de gerçekleştirilen bir araştırmaya göre her 2 kiracıdan birisi hayatı boyunca ev sahibi olamayacağını düşünüyor. X ve Y kuşaklarında ev sahipliğine ilişkin endişeler artış gösterirken Türkiye'de durum daha da vahim.

https://www.sozcu.com.tr/2021/ekonomi/kirada-yasayanlar-ev-sahibi-olabilmeyi-hayal-dahi-edemiyor-6637458/

Sizce doğru mu yoksa birazcık abartı mı?

[MySea]

@hadi-BE Su an icin dogru. Pandeminin neden oldugu bir takim sebeblerden dolayi ev fiyatlari artmis durumda. O yuzden su an icin ev almak cok karli bir durum gibi gorunmuyor.

Ama genel olarak degerlendirirsek, ev sahibi olabilmek icin veya iyi bir mortgage imkani alabilmek icin:

1- Duzenli aylik gelir
2- Duzgun kredi history ve skoru
3- Bir miktar para (downpayment ve closing cost icin)

Gereklidir. Bunlari saglayabiliyorsaniz, ev almak kirada yasamaktan daima iyidir diye dusunuyorum.